Lexique

Le lexique du crédit

A

  • Amortissement (du capital) :
    Pour un emprunt, l’amortissement est le capital qui est remboursé à chaque échéance. Par extension, on parle de période d’amortissement (par exemple après une période de différé) quand le capital du crédit commence réellement à être remboursé
  • Amortissement constant :
    Sur un crédit à amortissement constant, la même somme de capital est remboursée à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminue donc avec le temps. Au contraire, si le montant de l’échéance est fixe, il s’agit d’un crédit à échéances constantes.
  • Amortissement négatif :
    Sur un crédit à échéances constantes (ou en période de différé) : quand les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l’échéance. Dans cette situation, aucun capital n’est remboursé. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute au capital restant dû.
  • Amortissement in fine (ou amortissement in fine) :
    C’est un crédit dont le remboursement du capital est effectué seulement sur la dernière échéance.
  • Assurance emprunteur :
    Elle a pour but de garantir le prêteur en cas de décès, invalidité de l’emprunteur. L’assurance emprunteur encore dénommée « assurance-crédit » est une assurance dont la banque qui a octroyé le prêt est bénéficiaire en particulier en cas de décès ou invalidité de l’emprunteur. Les garanties « décès » et « invalidité totale » sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie « invalidité partielle temporaire » est fortement recommandée si le prêt a pour objet l’acquisition de la résidence principale. L’option « garantie chômage » est optionnelle, les meilleurs contrats prévoient un remboursement total des échéances alors que de nombreux contrats sont progressifs pour tenir compte de la dégressivité des ASSEDIC.

 

C

  • Cap de taux :
    Evolution maximum à la hausse du taux d’intérêts applicable à un crédit si le contrat le prévoit. Ce plafonnement de l’évolution du taux d’intérêt est soit fixé à une valeur donnée (exemple 5,20%), soit déterminé par une formule du type « taux de référence ou indice + partie fixe » (exemple taux de départ + 2%). Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) sont définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher (« floor » ou taux minimum) limitant la variation du taux à la baisse. La combinaison d’un taux plancher et un taux plafond donne un tunnel d’évolution du taux.
  • Capital :
    Montant du crédit consenti par le prêteur. Le capital peut être versé en une ou plusieurs fois.
  • Capital restant dû :
    Montant du capital restant à rembourser par l’emprunteur à une date donnée. Il sert de base au calcul des intérêts de l’échéance à venir. Dans un contrat à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser.
  • Charges financières :
    Elles comprennent les échéances de remboursement de prêts, les primes d’assurance obligatoirement liés, les loyers et les pensions versées.
  • Crédit-relais :
    Crédit généralement in fine accordé dans l’attente d’une rentrée certaine d’argent, notamment, lors de la vente d’un bien immobilier. La banque peut demander ou pas le paiement des intérêts pendant la durée du crédit.

 

D

  • Différé partiel (d’amortissement) :
    Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse aucun capital. Il ne paie que les intérêts du prêt. Les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé d’amortissement.
  • Différé total (d’amortissement) :
    Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Ces intérêts seront ajoutés au capital restant dû. Seules les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé total.
  • Durée d’amortissement :
    C’est la durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprend une période de différée.

 

E

  • Echéance :
    C’est le nom de l’opération financière consistant à rembourser périodiquement le crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.

 

G

  • Garantie du prêt immobilier :
    En cas de défaillance de paiement des mensualités du prêt immobilier, cette garantie protège la banque qui se fait rembourser le capital restant dû. Plusieurs natures de garanties existent : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) et nantissement.

 

I

  • Intérêts intercalaires :
    On parle d’intérêts intercalaires par opposition aux intérêts d’une échéance régulière, dans deux situations :
- sur un crédit avec déblocage progressif des fonds. Pendant la période de déblocage, les échéances ne comportent que des intérêts intercalaires calculés au taux du crédit sur les fonds déjà débloqués.
- lorsque la période entre le déblocage complet des fonds et la première échéance du crédit ne correspond pas à la périodicité des échéances de ce crédit (autrement dit, sur un crédit à échéance mensuelle, lorsque la première échéance n’est pas exactement un mois après le déblocage complet des fonds). La première échéance comporte alors des intérêts intercalaires.
  • I.R.A. (Indemnités de Remboursement par Anticipation) :
    Indemnités versées à la banque, lorsque le crédit est remboursé par l’emprunteur avant la date prévue sur le tableau d’amortissement, et correspondant à 6 mois d’intérêts dus avec un plafond de 3% du capital restant dû en matière de crédit immobilier, et 1% en matière de crédit à la consommation.

 

P

  • Principal :
    Le principal est la partie du capital qui est remboursée dans une échéance. C’est un synonyme de l’amortissement. Mot assez peu utilisé aujourd’hui. (Rappelez-vous de la Cigale et la Fourmi de Jean de la Fontaine : Extrait : je vous paierai, lui dit-elle, avant août, foi d’animal, intérêt et principal).

 

R

  • Remboursement anticipé :
    Possibilité pour le client de rembourser partiellement ou totalement un crédit avant la fin prévue du contrat. Cette possibilité peut donner lieu à la perception par la banque d’indemnités de remboursement anticipé (I.R.A)
  • Revenus globaux :
    Ils regroupent les revenus salariés ou assimilés, les pensions perçues, les allocations ou revenus sociaux, les revenus locatifs et financiers.

 

T

  • Tableau d’amortissement :
    Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
  • Taux capé :
    Taux bénéficiant d’un mécanisme de plafonnement d’évolution (voir cap de taux).
  • Taux actuariel :
    C’est la technique de taux selon un modèle actuariel, utilisée pour transformer le taux annuel en un taux périodique.
  • Taux annuel effectif global :
    Taux (annuel) englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure qui est publié trimestriellement.
  • Taux effectif global :
    Taux qui intègre en sus des intérêts, l’ensemble des frais obligatoires pour l’obtention du prêt, connus ou estimés : frais de dossier, les primes d’assurance obligatoire, les frais de garanties. En France, le taux effectif global ne doit pas dépasser le seuil de l’usure. Pour un prêt à taux variable, le taux effectif global figurant sur le contrat de prêt est donné à titre indicatif en fonction des informations connues au moment de l’édition de ce contrat de prêt.
  • Taux d’endettement :
    Il s’agit du rapport des charges financières sur les revenus globaux.
  • Taux proportionnel :
    C’est la technique du taux qui consiste à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.
  • Taux périodique :
    C’est le taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit : mensuel, trimestriel, annuel…
  • Taux d’intérêt (annuel) :
    Pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêté à l’emprunteur.
  • Taux nominal ou taux débiteur (annuel) :
    C’est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.
  • Taux révisable ou Taux variable :
    Taux qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut-être mensuel trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.

 

 

 

Les différents types de prêts

  • Prêt conventionné :
    Le prêt conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
  •  

  • Prêt à échéance modulable :
    Le prêt modulable est un crédit qui permet de modifier ses remboursements. L’emprunteur peut décider d’augmenter ou de baisser le montant de ses échéances, de reporter une ou plusieurs mensualités voire d’effectuer plus facilement des remboursements anticipés.
    Le crédit modulable est aujourd’hui la norme en matière de prêts immobiliers. Il permet à l’emprunteur une réelle souplesse d’utilisation. La quasi-totalité des établissements bancaires proposent cette possibilité pour les prêts immobiliers, qu’ils soient à taux fixe ou à taux variable. Certains crédits à la consommation peuvent également être modulés avec une liste d’options plus restreinte.
    Sur n’importe quel crédit, un emprunteur peut demander une modification de ses mensualités ou leurs suspensions mais si le contrat ne le prévoit pas, ces modifications nécessiteront l’accord de son banquier. Le plus souvent, il faudra signer un avenant au contrat et en vérifier le coût.
    Avec un crédit modulable, la liste des modifications possibles, leurs conditions d’utilisation et le coût de chacune d’entre elles, sont connus dès la signature du contrat de prêt. En cas de coup dur ou d’amélioration, temporaire ou durable, de sa situation financière, l’emprunteur peut alors adapter ses conditions de remboursements ou réduire le coût de son crédit.
    • Modulation :
      C’est l’option principale qui sera présente dans toutes les banques qui proposent un crédit modulable. Elle consiste à augmenter ou, au contraire, à réduire les mensualités de remboursement du crédit sur une période d’une année, au minimum.
    • Repport :
      Moins fréquente que les modulations d’échéances, l’option de report se retrouve cependant dans de nombreuses offres modulables. Il s’agit de suspendre pendant une période brève le remboursement de son prêt. Il est généralement permis tant que le crédit ne dépasse pas une certaine durée d’allongement (2 ou 3 ans, suivants les contrats).
    • Remboursement :
      Le remboursement anticipé partiel.Une possibilité beaucoup plus rare. Certains crédits modulables permettent d’effectuer gratuitement des remboursements partiels. Le montant du remboursement est généralement limité.
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  • Prêt immobilier (classique) :
    Le crédit immobilier ou prêt immobilier, est un emprunt destiné à financer tout ou partie de l’acquisition d’un bien immobilier, de l’opération de construction, ou des travaux sur un tel bien.
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  • Prêt In Fine :
    Le prêt in fine est un crédit immobilier qui offre la possibilité de rembourser uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt. Le remboursement du capital du prêt est, quant à lui, effectué, dans sa totalité, à l’échéance de la durée du prêt en question.
    Fonctionnement : L’emprunteur forme, en une seule fois ou sur plusieurs mensualités, une épargne sous la forme d’un montant donné sur un placement. Le placement en question, versé à l’institution financière, représente généralement une assurance vie dont le but reste, à terme, de rembourser la totalité du capital.
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  • Prêt lissé ou à paliers :
    Un crédit lissé est une technique de prêt qui consiste à « adoucir » (d’où le terme « lisser ») le coût des charges d’emprunt mensuelles d’un emprunteur en lui offrant la possibilité de payer une mensualité unique pour tous ses prêts. Le crédit lissé est également appelé « crédit à paliers ». Ainsi, au lieu de payer des mensualités distinctes pour chaque prêt, l’emprunteur paiera mensuellement une mensualité globale et unique.
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  • Prêt « PAS » :
    Le prêt d’accession sociale (PAS) a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des familles aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État pour financer la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux d’amélioration.
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  • Prêt patronal :
    Le prêt patronal est un prêt mis en place par une entreprise pour aider les salariés à devenir propriétaires. Le prêt patronal est applicable uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale. Le taux d’un prêt patronal est extrêmement avantageux puisqu’il est compris entre 1% et 3% pour une durée allant de 1 an à 20 ans. Derrière l’appellation prêt patronal se cache aussi le prêt employeur et le très connu prêt 1% logement. L’ensemble de ces dispositifs est aujourd’hui regroupé sous la dénomination Action Logement.
    • Comment est géré le prêt patronal ?
      C’est l’option principale qui sera présente dans toutes les banques qui proposent un crédit modulable. Elle consiste à augmenter ou, au contraire, à réduire les mensualités de remboursement du crédit sur une période d’une année, au minimum. Le prêt patronal concerne près de 220 000 entreprises, toutes ces entreprises comptent au moins 10 salariés. Elles contribuent à Action Logement à hauteur de 0,45% de leur masse salariale. En France, plus de 13 millions de salariés peuvent prétendre au prêt patronal. Pour en faire la demande, ils doivent s’adresser directement à leur employeur qui prendra la décision d’attribuer ou non le prêt immobilier. La somme empruntée ne peut pas être supérieure à 50% du montant total du projet immobilier. Le prêt patronal est donc cumulable avec le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement, le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné et bien sûr les différents prêts bancaires.
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  • Prêt à taux variable :
    Un taux variable est un taux d’intérêt dont le niveau n’est pas fixé à l’avance mais dont seul le processus de fixation est connu. En pratique ce taux varie généralement selon les taux du marché (le plus souvent un taux court terme, l’Euribor 6 mois par exemple) à moins d’avoir à faire à un produit exotique. La périodicité de révision du taux peut être trimestrielle, annuelle, ou quinquennale. Une période durant laquelle le taux est fixe peut également être prévue au contrat de prêt.Les modalités d’indexation doivent être écrites dans l’offre de prêt : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle, tableau d’amortissement prévisionnel. La majorité des prêts à taux variables inclut un mécanisme qui préserve l’emprunteur en cas de forte hausse des taux.
    • Cap de taux :
      Les prêts immobiliers à taux capés limitent l’évolution du taux d’intérêt quand bien même l’indice de référence et la marge de l’établissement évolueraient de façon plus forte. Le « cap » constitue un taux plafond et/ou un taux plancher en cas de baisse des taux (dans ce cas, c’est le prêteur qui se préserve).
    • Plafonnement des mensualités :
      Un autre mécanisme, applicable aux prêts non capés, permet de limiter les conséquences d’une hausse de taux sur le budget de l’emprunteur : les échéances de remboursement sont plafonnées et la durée du crédit est allongée. Evidemment, cette formule augmente le côut du crédit.
      Enfin, à noter que la majorité des contrats de prêts à taux variable comportent des possibilités de moduler les échéances et une option de passage à taux fixe.
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  • Prêt à taux zéro :
    Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui vous permet d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources. Le montant du PTZ dépend de la zone où vous achetez votre logement. Le prêt ne peut financer qu’une partie de l’achat, vous devez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Ce logement doit être neuf ou ancien avec des travaux.